Att bo i en bostadsrätt

BOSTADSRÄTTSFÖRENING

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tidsbegränsning. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.

En bostadsrättsförening skall vara registrerad hos Bolagsverket.

När bostadsrättsföreningen är registrerad får den ett registreringsbevis.

STADGAR

Stadgar är bostadsrättsföreningens interna regler och är själva grunden för föreningens verksamhet.

Skulle stadgarna strida mot lagen (”Bostadsrättslagen”, ”Lagen om ekonomiska föreningar” m fl lagar) är det lagen som går in och gäller över stadgarna.
Alla bostadsrättsföreningar måste ha stadgar och Bolagsverket kräver stadgar för att kunna registrera föreningen. När föreningen är registrerad är stadgarna bindande för alla som har med föreningens verksamhet att göra. Stadgarna är offentlig handling.

För att ändra stadgarna krävs normalt en stämma där alla medlemmar är närvarande och är överens om ändringen. I annat fall måste beslutet fattas på två på varandra följande stämmor. Första stämman kräver vanlig enkel majoritet medan på andra stämman krävs det att minst två tredjedelar av de röstande medlemmarna röstar för beslutet. Vissa ändringar kräver ännu större majoritet.

ORDNINGSREGLER

Utöver bostadsrättsföreningens stadgar finns ordningsregler som alla boende måste följa.

EKONOMISK PLAN

Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostadsrätt måste föreningen upprätta en ekonomisk plan. Den ekonomiska planen skall vara granskad och intygad av intygsgivare som Boverket utser och även registrerad hos Bolagsverket. Den ekonomiska planen visar en ekonomisk och en teknisk beskrivning av föreningens verksamhet. I planen finns det också en förteckning över föreningens lägenheter och dess insatser och eventuella upplåtelseavgifter. Den ekonomiska planen är en offentlig handling.

Sker förändringar av väsentlig betydelse skall styrelsen upprätta en ny ekonomisk plan. I de flesta föreningar har endast den ursprungliga ekonomiska planen upprättats.

ANDELSTAL

När man köper en bostadsrätt köper man inte den lägenhet där man planerar att bo i. Istället köper man en andel i den ekonomiska föreningen som äger fastigheten. Andelen ger sedan en nyttjanderätt till en viss yta i föreningens fastighet (den aktuella lägenheten). Nyttjanderätten kvarstår så länge man är medlem i föreningen och gäller på obegränsad tid. Man äger alltså en andel i hela föreningen. Andelstalet bestäms vid föreningens bildande. Uppgift om andelstalet finns bl.a. i upplåtelseavtalet. Uppgifter om andelstal finns även hos styrelsen. Alla äger alltså allt tillsammans uppdelat efter andelstalet på lägenheten. Alla har därför ett gemensamt ansvar för alla ytor och har därför också samma rättigheter och skyldigheter i föreningen. Man betalar sin avgift till den ekonomiska föreningen efter sitt andelstal och dessa pengar går sedan till att sköta om föreningen, bekosta räntor, finansiera underhåll och renoveringar samt bekosta allt det som föreningen behöver för att fungera. Det är därför angeläget att alla vårdar sina lägenheter och gemensamma utrymmen noga och följer de regler och anvisningar som finns i bopärmen så att kostnaderna för underhåll med mera kan minimeras. Behandla alltid alla utrymmen som om det är ditt eget hem, då blir det trevligast för alla. Därmed kan avgiftshöjningarna begränsas.

Andelstalet bestämmer även hur stor andel av föreningens skulder som belastar den enskilda lägenheten. Om bostadsrätten säljs utgör också andelstalet oftast beräkningsunderlag för det kapitaltillskott (t.ex. amorteringar) som du lämnat till föreningen under tiden du ägt bostadsrätten, vilket ska redovisas i skatte­deklarationen.

Att bo i bostadsrätt skiljer sig som framgår från att bo i hyresrätt eller i villa. Här tas en rad punkter upp som är viktiga att tänka på när man bor i bostadsrätt.

TRYGGHET I BOENDET

Att bo i bostadsrätt innebär att du tillsammans med de övriga medlemmarna i föreningen äger och förvaltar bostäderna och de gemensamma anläggningarna på fastigheten. Du har ständig besittningsrätt till din lägenhet. Det betyder att du inte kan bli uppsagd förutsatt att du sköter dina skyldigheter mot föreningen (se även nedan). När du överlåter nyttjande-rätten till din lägenhet, har du rätt att sälja till vem du vill. Köparen ska dock godkännas av föreningens styrelse.

MEDBESTÄMMANDE

Nar du förvärvat en bostadsrättslägenhet i föreningen är du också delägare i hela föreningens område. Det är bara du och dina grannar som bestämmer över era bostäder genom den styrelse som ni själva väljer vid den årliga föreningsstämman.

FÖRENINGSSTÄMMA

Varje år ska ordinarie stämma hållas före juni månads utgång. Stämman är föreningens högsta beslutande organ. Samtliga medlemmar har rätt att delta på stämman och vara med och fatta beslut. Då ska styrelsen presentera års­redovisningen och revisionsberättelsen, balans- och resultaträkningen ska fastställas, beslut ska fattas om hur vinst eller förlust ska disponeras, om styrelsens ledamöter ska beviljas ansvarsfrihet eller inte, med mera. Under årsstämman redovisar också styrelsen det arbete som genomförts under året (förvaltnings-berättelsen). Vidare väljs de representanter som ska sitta i föreningens styrelse. Som medlem har man ofta bara ett tillfälle att verkligen vara med och påverka föreningens arbete och det är just på årsstämman. Någon annan rätt finns inte, med undantag för de regler som gäller för att väcka talan mot olagliga eller stadgebrytande beslut.

I kallelsen till föreningsstämman ska det framgå vilka ärenden som ska behandlas under stämman. Kallelsen ska delges medlemmarna tidigast sex veckor före och senast två veckor före stämman.

RÖSTRÄTT

På stämman har varje medlem en rösträtt. Detsamma gäller om flera medlemmar äger en bostadsrätt gemensamt. Vem av dem som röstar får de själva komma överens om. Kan de inte komma överens får ingen av dem rösta. En medlem som har flera bostadsrätter i samma förening har bara en röst. En make eller sambo, som inte är bostadsrättshavare, har inte rösträtt på stämman. Om bostadsrätts- havaren inte kan närvara på stämman kan make, sambo eller någon annan medlem, med en fullmakt, som ombud få rösta i bostadsrätts-havarens ställe. Ett ombud kan endast företräda en medlem.

MOTIONER

Om man vill lyfta en viss fråga i föreningen bör man göra detta genom en motion. En motion är ett förslag från medlem som ska behandlas på föreningsstämman. För att få med motionen på årsstämman ska styrelsen ha motionen i god tid före stämman (anges i kallelsen). Styrelsen ska redovisa motionen och sitt ställnings­tagande till den i god tid före stämman. Motionen ska finnas med som en egen punkt på dagordningen till stämman.

Även under löpande verksamhetsår kan förslag och idéer till relevanta åtgärder i allehanda frågor lämnas till styrelsen, som då kan ta upp dessa till diskussion och beslut i styrelsen. Aktiva medlemmar är en tillgång för föreningen.

Styrelsen får alltid kalla till extra föreningsstämma om den finner behov av detta. Som enskild medlem har man rätt att begära att styrelsen kallar till extra föreningsstämma om man får stöd av 1/10-del av samtliga medlemmar i föreningen. På en extra stämma får bara de frågor behandlas, oftast bara en fråga, som varit anledningen till extrastämman. Inga andra frågor får tas upp.

VALBEREDNING

På den årliga föreningsstämmanen väljer medlemmarna en valberedning, en grupp medlemmar som får till uppgift att lämna förslag till vilka som ska väljas till styrelse-ledamöter, revisorer och eventuella andra funktionärer under det kommande verk-samhetsåret.

Valberedningen förbereder sig vanligen genom att fråga föreningens medlemmar om vilka som är intresserade av att åta sig ett styrelseuppdrag. Valberedningen arbetar sedan utifrån dessa kandidater och sätter samman en styrelse bestående av de namn de tror kan arbeta väl ihop och kan bidra med sina kunskaper. Valberedningen bör ha en aktiv dialog med föreningens medlemmar under hela verksamhetsåret. Styrelsemedlemmar bör i god tid före årsstämman meddela valberedningen om de önskar avsäga sig uppdraget.

Valberedningens roll i en bostadsrättsförening är alltså att säkerhetsställa att föreningen har en fungerande styrelse. Valberedningen arbetar helt och hållet på uppdrag av föreningens medlemmar, styrelsen har inte mandat att styra eller påverka valberedningens arbete.

Det slutliga valet av styrelse sker av medlemmarna på stämman oavsett val­beredningens förslag. Stämman har alltså möjlighet att föreslå andra kandidater än de som valberedningen presenterar.

STYRELSE

På föreningsstämman utser medlemmarna representanter som får till uppgift att förvalta bostadsrättsföreningen. Genom att planera och styra underhåll och reparationer, finansiering och lån ska styrelsen se till att fastigheten behåller sitt värde. Styrelsen har ett långtgående mandat att besluta om föreningens skötsel. Stämman kan inte gå in och ta över förvaltningsbeslut från

styrelsen. Stämmobeslut krävs dock vid stadge-ändringar och ”väsentliga för­ändringar av hus och mark” (om-, till- och nybyggnad).

Styrelsens protokoll ar inte offentliga och därmed inte tillgängliga for medlemmar eller utomstående. Endast revisor har rätt att ta del av dem.

Anledningen är integritetsfrågor av olika slag, både för föreningen och enskilda medlemmar, t.ex. upphandlingsärenden eller störningsärenden. Det är också en trygghetsfråga; de boende ska kunna vända sig till styrelsen när det gäller till exempel störningar från en granne och veta att informationen om vem som gjort anmälan inte sprids.

Information om styrelsens arbete och beslut lämnas i samband med föreningsstämmorna och i nyhetsbreven.

REVISION

Föreningen ska årligen sammanfatta det ekonomiska resultatet samt lämna en förvaltnings-berättelse, vilken sedan redovisas i en Årsredovisning, som föreläggs föreningsstämman för godkännande.

INSATS

Insatserna för respektive lägenhet framgår av den ekonomiska planen. Insatsen betalas till föreningen av den första bostadsrättshavaren i respektive lägenhet. Medlemmarnas insatser tillsammans med föreningens lån skall finansiera köpet av föreningens mark och hus. Vid överlåtelse betalas ingen insats till föreningen, utan köparen betalar en köpeskilling till den som säljer bostadsrätten.

ÅRSAVGIFT

Årsavgiften skall täcka föreningens årliga kostnader så som drift, löpande underhåll av fastigheten, kapitalkostnader och avsättningar. Styrelsen bestämmer årsavgifterna och skall ta hänsyn till föreningens långsiktiga kostnadsutveckling. Årsavgifterna fördelas enligt bostadsrätternas andelstal. I vissa föreningar kan det förekomma att årsavgiften delas upp i delar. Ett exempel kan vara där föreningens kostnad för värme täcks genom en preliminär månatlig avgift, vilken sedan årligen regleras i förhållande till verklig förbrukning.

Årsavgiften skall betalas månadsvis i förskott senast sista vardagen före varje kalendermånads början.

PANTSÄTTNINGSAVGIFT

Pantsättningsavgiften skall motsvara kostnaden för den administration som föreningen har i samband med underrättelse om pantsättning av bostadsrätt. Enligt bostadsrättslagen skall en notering ske i lägenhetsförteckningen att bostadsrätten är pantsatt. Av stadgarna framgår det att föreningen får ta ut en avgift som motsvarar högst 1 % av basbeloppet.

ÖVERLÅTELSEAVGIFT

Överlåtelseavgift är en avgift som tas ut från säljaren eller köparen i samband med att bostadsrätten överlåts. Avgiften skall kompensera föreningen för de administrativa kostnaderna som uppstår i samband med överlåtelsen.

Av stadgarna framgår det att föreningen får ta ut en avgift som motsvarar högst 2,5 % av basbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring.

MEDLEMSKAP

Det är bara till medlemmar som en lägenhet kan upplåtas med bostadsrätt. Medlemskapet är personligt och kan inte automatiskt överlåtas till någon annan. Ansökan om medlemskap görs skriftligen till styrelsen. Det är styrelsen som beslutar om medlemskap. Styrelsen är skyldig att inom en månad från det att ansökan om medlemskap kommit in till föreningen avgöra om medlemskap.

Vill man överklaga styrelsens beslut kan man vända sig till Hyresnämnden.

MEDLEMSFÖRTECKNING

Medlemsförteckning är ett offentligt register över föreningens medlemmar. Förteckningen skall innehålla uppgifter om medlemmarnas namn och postadress samt om den bostadsrätt som medlemmen innehar se bostadsrättslagen 9 kap 10§.

LÄGENHETSFÖRTECKNING

Lägenhetsförteckning är ett icke offentligt register som varje bostadsrättsförening har skyldighet att föra. I registret noteras bland annat ägare till bostadsrätterna samt vilka pantsättningar som finns, se bostadsrättslagen 9 kap 10§.

ANDRAHANDSUTHYRNING

Du får hyra ut din lägenhet i andra hand under en viss tid till någon utomstående, dock krävs det alltid ett godkännande av styrelsen.

FÖRSÄKRING

Om man bor i bostadsrätt är det viktigt att teckna ett utökat försäkringsskydd för fast egendom (bostadsrättstillägget), eftersom du som bostadsrättsinnehavare ansvarar för underhållet av bostaden. Brf Hamnkaptenen har gjort detta för samtliga lägenheter och det enda du behöver göra är att teckna en hemförsäkring som skyddar ditt lösöre.

VAD FÅR MAN GÖRA I LÄGENHETEN?

Som medlem och boende i en bostadsrättsförening ansvarar man för inre reparationer och underhåll i bostaden. Detta gäller även mark som upplåtits, dvs de lägenheter som har uteplats istället för balkong.

Man avgör alltså själv när det är dags att måla om, byta ut spisen, lägga in parkettgolv och tapetsera eller göra andra förbättringar i lägenheten. Om du önskar utföra större underhållsarbeten i lägenheten avseende fasta installationer ex vis flytta avlopp, vattenledning, väggar och dylikt måste styrelsen lämna sitt godkännande. Inför en renovering ska man som medlem därför lämna en skriftlig förfrågan och förklara kortfattat vad man planerat genomföra.

Det yttre underhållet är föreningens gemensamma ansvar, det gäller exempelvis fasader, tak och trapphus samt installationer av vatten, värme el och ventilation. En del av årsavgiften avsätts till kommande reparationer och underhåll.

BOENDEKOSTNAD

Den viktigaste skyldigheten man har som medlem i en bostadsrättsförening är att betala månadsavgiften till föreningen. Avgiften kallas årsavgift och liknar den hyra man betalar till en hyresvärd, men med den skillnaden att avgiften egentligen betalas till dig själv eftersom du är medlem i föreningen. Årsavgiften ska täcka din lägenhets andel av kostnaderna, t.ex. räntor och amorteringar på lån samt drifts- och underhållskostnader. God omvårdnad av lägenheten och gemensamma utrymmen begränsar underhållskostnaderna, vilket positivt påverkar årsavgiften.

UNDERHÅLLET

Du har ett särskilt ansvar för lägenheten du bor i, men du har också ett ansvar för fastigheten som sådan. Med detta menas utrymmen, både ute och inne, som medlemmarna gemensamt disponerar.

Se ytterligare information under Underhållsansvar.

KAN JAG MISTA MIN BOSTADSRÄTT?

Exempel på situationer som enligt föreningens stadgar kan leda till att en medlem kan mista sin bostadsrätt:

• utebliven betalning av avgiften
• vanvård av lägenheten
• otillåten andrahandsuthyrning

Gemensamt för alla typer av situationer där man riskerar att bli av med sin bostadsratt är att föreningen på något sätt måste varna. Detta gör föreningen genom att skicka ut en så kallad anmodan om rättelse.